2019年5月6日市住房发展中心上线实录
访问次数:4346 信息来源: 政风行风热线 发布时间:2019-05-07 15:37 文字大小:

一、上线嘉宾:

李龙杰 主 任

刘中齐 副主任

张 萌 物业科科长

纪少明 房地产交易中心主任、房政科科长

王玉全 市场科科长

晋 松 谯城区物管办

何亮亮 经开区物管办

董永永 办公室

二、问题

问:近期,我市出台了《亳州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的实施意见》,请问文件出台的目的是什么,以及都有哪些亮点及重点工作?

1、文件出台目的:为进一步理顺物业管理体制,完善制度建设,推动属地管理,规范行业发展和物业管理行为,着力解决群众反映强烈的突出问题,不断提高全市物业管理和服务水平。市委、市政府高度重视物业管理工作,研究出台《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》,旨在推进物业管理属地化,各部门联动,提升全市物业管理水平。

2、亮点:按照“条块结合、以块为主、四级联动、属地管理”的原则,进一步形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局。

一是明确属地管理工作职责。规定县区政府、市经开区管委会全面负责辖区内物业管理工作。负责小区突发公共事件和重大物业矛盾纠纷调处,组织对辖区街道、社区物业管理工作的督查、考核、问责等工作,负责辖区内物业管理小区文明创建、安全生产等工作。

街道办事处、乡镇人民政府、经开区社区管理中心是所辖区域物业管理工作的责任主体。负责辖区内各小区物业的日常管理,参与物业的考核和后期整改,监督物业服务企业按合同履约。指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;负责协调物业管理活动中的矛盾纠纷。

社区协助和配合街道负责本辖区的物业管理工作。负责参与辖区内各小区物业管理的监督、考核。协助处理物业管理中的矛盾纠纷。指导业主委员会选聘物业服务企业,协助做好无物业管理小区日常管理等工作。

自建家属院的单位要会同地方街道社区继续做好物业管理工作。

二是明确其他相关职能部门工作职责。明确了发展改革委(物价)、城管、财政、公安、消防、环保、住建、工商、质监、规划、国土、司法、文明办、人防、供水、供电、供气、通信等部门的工作职责,使职责划分更加明晰,分工更加明确,部门各负其责,避免了部门之间推诿扯皮的现象,真正把物业管理工作职责落到实处。

3、重点工作:包括加强前期物业管理、物业服务企业监管、物业收费管理、规范业主委员会建设和管理、实施老旧小区改造政治、做好维修资金的归集和使用、推进住宅小区综合治理提升等7个方面的工作。同时,市、县区财政将物业管理工作经费纳入同级财政预算。市财政每年列支不少于300万元奖励资金,主要用于奖补主城区考核的优秀物业服务企业。市政府将物业管理纳入对县区政府目标管理考核,提高分值比例,推动物业属地管理。

问:交付购房款,开发商迟迟不签订购房合同,应该怎么办?答:个别房地产开发企业收取购房款后,为了逃避预售资金监管未与业主签订购房合同,或者签订合同后以要统一到集团公司盖章为由,未及时将合同交给购房者。我们下线后,对您反映的问题将立即进行调查,约谈企业,责令其立即整改,立即给您签订购房合同或将购房合同退还给您。这里,也提醒购房者在向开发企业支付房款后,及时向开发企业索要购房合同,并督促企业按时办理合同备案,对开发企业拒不签订合同或拒不交付合同的行为,请及时拨打我中心举报电话0558-5512789,我中心将第一时间进行查处。

问:住宅小区二次加压费收费标准是什么?不缴纳二次加压费,物业停水是否合理?

答:二次供水是是指通过储存、加压等设施,将城镇公共供水经储存、加压后向用户提供用水的方式。一般情况下,我市的高层建筑6楼以上楼层属二次供水区域,必须用专门设备对市政自来水增压提升。

根据《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第二十六条规定,我市住宅小区二次加压费用不包含在物业服务费中,二次加压楼层的业主需要另外据实分摊二次加压设备的运行维护费用。每个小区具体的分摊费用不一定相同,据调查,每户业主分摊费用在10-20元/月,我中心已要求物业服务企业按规定定期公布二次供水费用的收支情况。

概括地说,二次供水加压费用是二次供水区域业主必须承担的支出,经催收后仍拒缴该费用的业主,自然没有免费使用二次供水的权利,管理单位采取相应暂时停水措施,以维护自身和全体业主的权益,符合民事行为权利和义务对等的原则。

问:交房时,开发商要求必须先缴交办理不动产证相关费用才能拿钥匙,合理吗?

答:根据客户与开发企业签订的商品房买卖合同约定,客户向开发企业交付全部房款后,合同约定的房屋交付条件达到后,如没有特别约定,开发企业应按照合同约定将房屋交付给客户,不得设置前置性条件,将缴纳办证费用作为交房的前提条件。目前,我市统一实施的经工商部门备案的商品房买卖合同中并未规定缴纳办证费用后才可交房,故,开发企业要求必须先缴交办理不动产证相关费用才能交房不合理。

我中心严禁开发企业以业主缴纳办证费用作为交房的前提条件,如有开发企业以业主缴纳办证费用作为交房的前提条件,欢迎及时向我中心举报:0558-5991059。

问:群众一直对电梯、物业服务与收费不一致问题比较关注,请介绍一下群众经常投诉咨询的问题。

答:1、物业服务与收费标准不一致,不缴物业费无法使用电梯问题

答:物业服务和收费按合同约定执行,物业公司应按标准提供服务,业主应按合同约定按时缴交物业服务费,共同努力提升物业管理水平,如业主或者物业公司有违约行为,都可依法协调解决。对因故未及时缴交物业费的业主,物业公司应沟通催收或依法诉讼,原则上不能禁止业主使用电梯。

另外一方面,物业服务费包含电梯的运行维护费用,业主理应按合同约定缴交,以维护自身及全体业主正常使用电梯的权力,维护小区物业管理的正常进行,维护业主共同生活秩序的稳定。

2、电梯安装磁卡问题。

住宅小区电梯安装磁卡,这是物业服务中的一种技术手段,近年来在各地小区逐渐被采用。在不影响业主乘坐电梯的情况下,可以限制非小区业主(或非房屋使用人)擅自使用电梯,避免闲杂人员进入单元干扰业主正常生活,保障电梯的安全使用和正常寿命。

为保证全体业主利益,我中心已严格要求物业企业广泛征求业主意见,必须经过大多数业主同意,方能使用电梯磁卡。此外,根据《安徽省物业服务收费管理办法》第二十条“物业服务企业对人员、车辆实行出入证件管理的,应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的,可以适当收取制作成本费用”的规定,物业服务企业不得向业主收取首次磁卡工本费。

3、电梯停运问题。

电梯停运的原因有很多。有的是因为没有进行正常的检修保养;有的是因为供电压力大,部分电梯停运;有的是因为电梯配件老化,出现了质量问题;也有部分业主使用不当等原因。

今年以来,我中心已多次要求和组织物业公司开展住宅小区安全隐患排查,同时,要求各县区物业管理部门加强对电梯使用的安全排查和整改,并多次督促物业公司加大巡查力度,一旦发现问题,立即向相关单位报修。我中心也把小区电梯使用是否正常、是否按规定进行检修和维护作为对物业公司督查考核的重要内容。

问:购买预售商品房时,缴纳的定金(认筹金)可以退吗?

答:首先要说明的是,开发商在未取得预售许可证之前,是不能收取定金的,建好的现房只有在通过综合验收,办理不动产初始登记后才能收取购房人的定金。

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的方式,又称保证金;如果给付定金的一方不履行约定义务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定义务的,应当双倍返还定金。一旦签订了商品房买卖合同,支付定金后,无论是开发商还是购房人要求解除合同约定,都要承担违约责任,交付定金的无权索要已交的定金;开发商收取定金违反约定的,应双倍返还定金。所以,如果不能确定购房,不要轻易交付定金,否则,可能会造成损失。

问:很多群众比较关心停车位问题,小区停车位能出售给业主吗?

答:由于我市暂没有对地下车库进行产权登记,根据《中华人民共和国物权法》、《安徽省物业管理条例》等规定,开发企业出租车位(库)的,按照合同法的规定,可以采用转让使用权的方式进行出租,最长租期不得超过20年,租金标准以市场调节为主,双方协商确定。

地下停车位满足以下条件可以进行使用权转让:

1、符合规划设计条件的合法性建筑;

2、具有独立使用空间;

3、没有计入公摊面积;

4、非人防设施。

人防设施在保证人防需要的情况下,可以以出租的形式出租给业主,但租期不得超过三年。

地下车库投入使用前,要通过规划、消防、质检等部门验收,出具工程竣工验收报告。物业企业要加强地下室管理,保障车库消防、照明等设施设备正常运行,做好卫生保洁、停车秩序管理,为业主提供良好的停车环境。

问:开发企业延迟交房,不按合同支付违约金,怎么办?

答:根据《合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于开发企业不承担违约责任的,购房者可按照与开发企业签订的《商品房买卖合同》约定,向法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁,通过法律途径维护自己的合法权益。

问:什么情况下可以撤销商品房备案、退房?

答:商品房买卖合同签定后,买卖双方均应严格履行合同约定内容。因特殊原因不能履行合同的,需买卖双方达成一致意见,且符合以下5种情形之一的,可以申请解除合同与备案:

1、因买卖合同约定的原因,导致交易双方解除合同的。如:逾期付款、逾期交房、项目变更、买受人购房贷款未获审批的;

2、因买受人出国定居、留学或因工作调动到外地的。

3、因买受人本人或家庭成员患有重大疾病,急需医疗资金的;

4、因买受人已故,继承人申请退房的;

5、在同一项目调换商品房的。

问: 最近关于住宅小区房屋质量的投诉比较多,如果房屋出现质量问题,业主应该怎么做呢?

答:如果房屋出现质量问题,业主可以到小区物业服务处报修,物业公司会积极配合并联系开发企业工程技术人员到现场核查,如属保修范围内的质量问题,由开发企业按规定进行维修。对超过保修期的公共部位维修项目,业主可以按规定申请使用受益业主的专项维修资金进行维修。紧急情况可先维修,后补办申请使用维修资金相关手续。

如果业主对房屋质量评定有质疑或有异议,可向住建委质检站反映,然后根据质检站的鉴定结果,再分别采取以上两种方式解决。

问:很多群众不了解房屋备案的重要性,以至于在房屋买卖的过程中产生纠纷甚至于上当受骗。请问房屋备案的作用是什么?如何查询房屋是否备案?

答:作用:商品房备案是避免开发企业“一房多卖”,有效保护购房者合法权益的重要手段。另外,商品房买卖合同登记备案与预售资金监管工作相衔接,能够确保购房款用于工程建设,避免开发商挪为他用,保证项目和资金的安全。

商品房备案查询方式:有两种查询方式,第一种是通过登陆亳州市房地产管理局或亳州市房地产交易中心官方网站,点击新建商品房网上备案查询栏目,输入商品房买卖合同编号、买受人的身份证号码和用户密码(默认6个0),即可查询。第二种是本人携带有效证件到行政服务中心一楼大厅房地产交易中心窗口查询。

问:近期有很多热线朋友咨询如何成立业主委员,有哪些程序?

答:1、成立筹备组。在街道办事处的指导下,成立业主大会会议筹备组。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处、社区代表组成,人数应当为单数,其中业主代表由街道办事处或社区组织业主推荐,所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

2、发布公告。筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主大会选举业主委员会。

3、参会人员组成方式。物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面或者数据电文委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

4、业委会选举方式。业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐,经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,规模较大的小区可适当增加业委会委员。每届任期一般不超过五年,委员可以连选连任。

5、报备方式。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处备案,并书面告知当地社区。

业主委员会办理备案手续后,持街道办事处备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

问:请问房屋的公摊面积主要包括哪些内容?当对所购房屋公摊面积有异议时,应该怎么办?

答:根据《房产测量规范》(GB/T 17986.1-2000)规定:房屋的共有建筑面积(也就是公摊面积)的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。但独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积(公摊面积)。

如果对所购房屋公摊面积有异议,可以到亳州市房地产测绘中心对所测面积进行核实;也可以自己委托第三方测绘机构对房屋进行复测。亳州市房地产测绘中心联系电话:0558-5558353,地址:亳州市行政服务中心15楼

问:有业主反映对现有物业公司不满意,想更换物业。请问,需要在什么条件下能更换物业?

答:业主如对物业服务质量不满意,可以向业主委员会和物业服务企业提出建议或者咨询;同时按照物业管理的属地管理原则,可以向县区物业行政管理部门或小区所在街道办理处投诉,并要求物业公司按合同约定进行整改。

如业主对物业服务仍然不满意,可以在定期业主大会上就续聘或选聘物业服务企业行使自己的投票权,或者按规定程序召集专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议,申请召开临时业主大会,就解聘和重新选聘物业服务事项进行表决。如表决通过,可按程序更换物业服务企业并就小区的物业服务进行移交。

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